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2011年节假日放假安排 宅基地农房入市需突破政策红线


的城镇化和工业化进程都涉及到大量土地的市场化和非市场化利用。从现实来看,与城市国有土地相比,农村集体土地的利用在政策上受到的约束更多, 要求更为严格。在城镇化大量占用农村土地的同时,农民从土地增值中获取的收益较少,缺乏获得合法的土地财产性收入的渠道。

在未来的新型城镇化过程之中,农民如何从农村土地改革中获取更多收益?如何在保障农民利益的前提下,引入市场化因素来推动农村土地利用改革?这是面临的现实问题。在农村耕地受到严格保护的前提下,农村宅基地和农房入市应该成为农村土地制度改革的突破口。

政策背景

在中央最新的改革设想中,错爱2百度影音,农村土地制度的市场化改革是大方向。党中央在十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,对此有一系列的明确指示:

“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”。“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。

对于农民承包土地的经营,三中全会明确指出了市场化改革的方向,“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化 经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营”。

更值得重视的是,三中全会明确提出,要“赋予农民更多财产权利”,包括“保障农民集体经济组织成员权利,积极发展农民股份合作,赋予农民对集体资 产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权”。对于农民的宅基地,“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”

一般而言,“用益物权”是物权的一种,是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利)。因此,宅基地使用权人也应该对农民集体所有的宅基地享有占有、使用和收益的权利。

在新型城镇化的指导纲领??《国家新型城镇化规划(20142020 年)》中, 对包括宅基地在内的农村土地改革也指出了明确的方向:“推进农村土地管理制度改革。全面完成农村土地确权登记颁证工作,依法维护农民土地承包经营权。在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”。

对于农村宅基地的改革,文件提出:“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,在试点基础上慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,严格执行宅基地使用标准,严格禁止一户多宅。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,xxxsw,实行与国有土地同等入市、同权同价。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”。

在推进农村土地改革的同时,新型城镇化的一个核心是要推进农业转移人口市民化。新型城镇化规划提出:“逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理,加快户籍制度改革,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖,把进城落户农民完全纳入城镇住房和保障体系,在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制,从严合理供给城市建设用地,提高城市土地利用率”。

考虑到相关改革对现有政策将会形成突破,元阳雕刻时光客栈,新型城镇化规划明确提出了可进行试点探索:“对需要深入研究解决的难点问题,如建立农业转移人口市民化成本分担机制,建立多元化、可持续的城镇化投融资机制,数理化学论文-急速冻魂,建立创新行政管理、降低行政成本的设市设区模式,改革完善农村宅基地制度等,要选择不同区域不同城市分类开展试点。”

从上述政策内容可以看出,在未来的改革和新型城镇化背景下,农村宅基地改革已经有了明确的方向:第一,宅基地是农民财产的重要组成部分,农民拥有宅基地的用益物权。为农民增加获得财产性收入的渠道,这是未来农村土地改革重要方向。第二,在试点基础上,可以慎重稳妥推进农民住房财产权的抵押、担保、转让。第三,未来可以建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。第四,改革完善农村宅基地制度,将会在部分城市开展试点。根据的改革惯例,这种试点将有可能取得特殊的政策空间。第五,伴随着人口城镇化和城镇户籍制度的放开,宅基地等农民财产权力在城乡居民间的市场化流动和交易,eset,将成为必然的趋势。

有关法律及政策

中华人民共和国成立以后,宅基地制度经历了从私有到公有的几个阶段:第一个阶段,从19491962年,的宅基地是私有的,这种私有不仅是《土地法》所规定的,各个地方还颁发了土地权证。第二个阶段,从19621998年,农村宅基地属公有私用,而房子是私有财产。在1998年以前,农村宅基地虽然是公有的,但城里人需要宅基地还是可以到农村里去申请。第三阶段,1998年《土地管理法》修订案取消了1988年的《土地管理法》第四十一条规定。在1998、1999年以后国务院发了一系列文件,禁止城里人到农村去购买农民房屋和取得宅基地。

《土地管理法》的这些规定,形成了农村宅基地使用的基本法律框架。此后,国务院的相关政策,进一步收紧了农村宅基地的作用和流转限制。如2007年底出台的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定,“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。

从农村集体土地的相关法律和政策变化来看,从 1998 年开始,农村的农用地制度改革是逐渐朝前推进,可以流转,可以市场化经营的。但与此相反,在农村宅基地的改革方面则是不断后退,过去还可以流转,现在是完全不可以。它不但是在改革上倒退,也把农民宅基地的许多权利从农民手中不知不觉地给拿走了。

但在事实上,经济发达地区和城郊村一直就没有停止过农村宅基地流转,包括被法律明确禁止的向城镇居民流转,“小产权房”就是一个结果。在《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法(国土资发[2008]138 号)》颁布后,农村宅基地向城市流转(又称“置换”)变得更加普遍,形式更加多样,农村宅基地流转成了一个法律和政策上不断限制、但在现实之中却不断“违规发展”的现象。

很显然,现行的法律法规与现实的农村土地改革的需求之间出现了矛盾,而且矛盾越来越突出,越来越激化。矛盾主要表现在以下几个方面:一是城市地价不断上涨,城市扩张也在不断占用农村土地资源,但农民缺乏合法的渠道来分享城镇化带来的土地增值收益。二是农民外出务工,农村有大量房子长年闲置,但因收入微薄,在城市难以落户。

因此,亟待建立农村宅基地有偿退出机制,使农民在农村的承包地、宅基地、社员权等财产权益显化,变为可交易的财产,让部分想离开的农民带着“变现宅基地”进城。

在十八届三中全会之后,农村土地改革的思路发生了一些转变,中央政策关注到了农村土地制度和现实的土地利用中的一些问题,为今后的农村土地改革指出了方向。

在目前,放开农村集体建设用地自有流转和宅基地流转交易的最大瓶颈就是法律红线,未来如果按照十八届三中全会和国家城镇化规划的要求去试点,将会踩着“红线”来搞实验,中南六省第一校,突破现有体制进行探索。从政策操作上来看,在加速地方进行试点探索工作的同时,国家应该考虑制度上的顶层设计,不能使得地方试点处在灰色地带。

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